Windykacja dłużników we Wspólnotach Mieszkaniowych

Jednym z podstawowych problemów Wspólnot Mieszkaniowych są członkowie notorycznie zalegający z należnymi Wspólnocie opłatami. Zaległości te powodują znaczne utrudnienia w działaniu Wspólnoty nie tylko w zakresie planowanych wydatków, ale także również w zakresie wydatków bieżących.

Jednym z podstawowych problemów Wspólnot Mieszkaniowych są członkowie notorycznie zalegający z należnymi Wspólnocie opłatami. Zaległości te powodują znaczne utrudnienia w działaniu Wspólnoty nie tylko w zakresie planowanych wydatków, ale także również w zakresie wydatków bieżących. Zatory płatnicze we Wspólnotach skutkują z kolei naliczaniem przez kontrahentów odsetek od przeterminowanych świadczeń, utratę przez Wspólnotę dobrego imienia w kontaktach z kontrahentami czy, w skrajnych przypadkach, wypowiedzeniem przez kontrahentów Wspólnot zawartych już umów.

Zaległości wobec Wspólnoty powstają z różnych powodów. Ogólnie dłużników można podzielić na dwie kategorie: pierwsza - to osoby w trudnej sytuacji materialnej, druga - to osoby wychodzące z założenia, iż stając się właścicielem lokalu nie są zobowiązani do ponoszenia innych kosztów niż koszty utrzymania lokalu bądź są to osoby dokonujące swoistych „pożyczek”, które kiedyś być może zostaną oddane. Dokonanie kwalifikacji dłużników jest stosunkowo proste. Wystarczy bowiem przeanalizować rozrachunki danego lokalu, aby zauważyć, iż dłużnicy wskazani w pierwszej kategorii zalegają maksymalnie kilka miesięcy, starają się w miarę możliwości uiszczać miesięcznie jakiekolwiek kwoty na poczet swojego zadłużenia i kontaktują się z Zarządem Wspólnoty, prosząc o rozłożenie zaległości na raty czy udzielenie zwłoki w uiszczaniu opłat. Dłużnicy zaliczeni do kategorii drugiej zalegają z należnościami miesiącami, często latami, nie podejmując jakichkolwiek prób wyjaśnienia zaistniałej sytuacji.

To właśnie druga kategoria dłużników jest najbardziej niebezpieczna dla stabilności finansowej Wspólnoty i wobec niej Zarząd Wspólnoty winien podjąć kroki w celu wyegzekwowania należności.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania odrębnego lokalu, a także uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną wynika wprost z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Artykuły 13 do 15 wspomnianej ustawy nakładają taki obowiązek na każdego członka Wspólnoty wskazując, iż pokrywanie tych kosztów następuje w postaci zaliczek płatnych do 10 dnia każdego miesiąca.

Ustalenie wysokości należności następuje przez Wspólnotę. To ona w drodze uchwały ustanawia wysokość zaliczki, uzależniając ją najczęściej od powierzchni lokalu czy też udziału w nieruchomości wspólnej. Zaliczka taka winna być płacona przez członka Wspólnoty bez odrębnego wezwania do 10 dnia każdego miesiąca. Brak wpłaty w ustawowym terminie pociąga za sobą możliwość naliczenia dłużnikowi odsetek ustawowych, a także uprawnia Wspólnotę do wystąpienia przeciwko dłużnikowi na drogę sądową. Należy zaznaczyć, iż nie jest w tym wypadku wymagane odrębne wezwanie dłużnika do zapłaty należności. Jak już wspominano, termin zapłaty jest wyraźnie wskazany w ustawie, zaś jego niedotrzymanie powoduje, że dłużnik pozostaje w zwłoce ze swoim świadczeniem, ze wszelkimi tego konsekwencjami.

Postępowanie sądowe w tym zakresie nie jest skomplikowane, choć wymaga pewnych elementów wiedzy prawniczej. Podstawą jest znajomość przepisów kodeksu postępowania cywilnego w zakresie postępowania upominawczego. Wspólnota winna zatem sporządzić pozew wskazując w nim żądaną kwotę, do pozwu dołączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty od pozwu, uchwałę o powołaniu członków Zarządu podpisanych pod pozwem oraz dokumenty uzasadniające żądanie. Dokumentami tymi będą: uchwały o wysokości zaliczek za okres objęty żądaniem pozwu oraz potwierdzenie tytułu prawnego dłużnika do lokalu (najczęściej będzie to odpis księgi wieczystej). Do wytoczenie takiego powództwa nie jest potrzebna żadna dodatkowa uchwała. Oczywiście w każdej chwili Zarząd Wspólnoty jest uprawniony do powierzenie sprawy fachowemu pełnomocnikowi. Kosztami pomocy prawnej zostanie obciążony dłużnik.

Po złożeniu pozwu Sąd, najczęściej po okresie około miesiąca, przysyła na adres Wspólnoty nakaz zapłaty. Nakaz ten zostaje wysłany również do dłużnika wraz z pouczeniem o możliwości i sposobie jego zaskarżenia. Jeśli dłużnik złoży w odpowiednim terminie sprzeciw, nakaz traci moc i sprawa jest rozpatrywana w trybie zwykłym. W większości spraw dłużnik nie neguje jednak swojego obowiązku i nakaz zapłaty staje się prawomocny. Prawomocny nakaz zapłaty jest tytułem wykonawczym, który można skierować bezpośrednio do komornika w celu prowadzenia egzekucji.

Należy dodać, iż tytuł wykonawczy opiewa oprócz zaległości dłużnika także na koszty poniesione przez Wspólnotę w związku z dochodzeniem należności. Koszty te stanowią dodatkową dolegliwość dla dłużnika i mogą w przyszłości skłonić go do sumiennego wywiązywania się z obowiązków wobec Wspólnoty.

Dysponując tytułem wykonawczym Wspólnota decyduje czy kieruje sprawę na etap postępowania egzekucyjnego. W praktyce bowiem dłużnicy po otrzymaniu nakazu sądowego regulują należności. Zdarzają się jednak osoby, które mimo istnienia tytułu wykonawczego nie uiszczają należności. W stosunku do nich zasadne jest skierowanie sprawy do komornika.

Komornik jest organem specjalizującym się w wykonywaniu orzeczeń sądowych. Prawidłowe sporządzenie wniosku do komornika daje prawie pewność, iż należność zostanie wyegzekwowana. Przy wypełnianiu takiego wniosku należy pamiętać, aby podać komornikowi jak najwięcej danych dotyczących dłużnika. Pomocne dla komornika są numery NIP, PESEL w przypadku osób fizycznych czy też numer KRS czy REGON w przypadku osób prawnych. W razie braku potrzebnych danych wierzyciel może zlecić komornikowi ich poszukiwanie. Komornik zobowiązuje wtedy odpowiednie urzędy do przekazania mu danych dłużników. Egzekucja komornicza polega na zajęciu wskazanych składników majątku dłużnika (wynagrodzenie za pracę, rachunek bankowy, pojazd), a następnie wyegzekwowaniu z nich należnych kwot. Należy pamiętać, iż w ostateczności egzekucja może zostać skierowana do nieruchomości dłużnika (jego lokalu), jednak procedura ta, wiążąca się z odjęciem właścicielowi jego własności, jest dosyć długotrwała i skomplikowana. W tym miejscu należy dodać, iż również w trakcie egzekucji komorniczej powstają koszty, które pokrywa dłużnik.


Z praktyki wynika, iż bieżące prowadzenie windykacji należności przez Wspólnotę zmniejsza ilość przeterminowanych należności i wpływa pozytywnie na jej płynność finansową.

Przemysław Skorupka
Radca prawny

Formularz kontaktowy

Wpisz poniżej swój numer telefonu lub e-mail. Nasz konsultant skontaktuje się z Tobą.

imię i nazwisko:
numer telefonu: