Roszczenia wspólnoty mieszkaniowej przeciwko sprzedawcy wynikające z wad fizycznych nieruchomości wspólnej

W praktyce Wspólnot Mieszkaniowych, szczególnie nowych, które powstają bezpośrednio po oddaniu budynku przez Developera, spotyka się często sytuacje, gdy w trakcie użytkowania budynku ujawniają się wady fizyczne, wynikające z popełnionych przez Developera błędów na etapie projektowania czy wykonania inwestycji.

W praktyce Wspólnot Mieszkaniowych, szczególnie nowych, które powstają bezpośrednio po oddaniu budynku przez Developera, spotyka się często sytuacje, gdy w trakcie użytkowania budynku ujawniają się wady fizyczne, wynikające z popełnionych przez Developera błędów na etapie projektowania czy wykonania inwestycji. Wspólnoty Mieszkaniowe obawiając się skomplikowanej procedury prawnej często nie decydują się na dochodzenie swoich roszczeń licząc na polubowne załatwienie sprawy przez Developera. Jakkolwiek zdarzają się sytuacje, w których takie działanie Wspólnoty jest wystarczające, jednak w znakomitej większości przypadków Developer, kierując się prostym rachunkiem ekonomicznym, odmawia usunięcia usterek, usuwa je w sposób pozorny lub tymczasowy, co skutkuje w niedalekiej przyszłości koniecznością poniesienia przez Wspólnotę znacznych kosztów doprowadzenia budynku do stanu wymaganego do jego bezpiecznego użytkowania.
Rozwiązywanie takich sporów bywa często długotrwałe i żmudne, jednak w efekcie działania te pozwalają w przyszłości na uniknięcie przez członków wspólnot niedogodności wynikających ze złego stanu technicznego budynków.

Pojemność tego opracowania nie pozwala na szczegółowe omówienie postępowania w takich przypadkach, jednak pozwala na zasygnalizowanie najważniejszych problemów.

Pierwszym z nich jest właściwe umocowanie Zarządu Wspólnoty w rozmowach z Developerem. Należy wskazać, iż co prawda przepisy ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) upoważniają Wspólnotę reprezentowaną przez Zarząd do administrowania nieruchomością wspólną, jednak nie jest to równoznaczne z możliwością dochodzenia przez Wspólnotę roszczeń wobec Developera związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.
Roszczenia wobec Developera w tym zakresie nie przysługują bowiem bezpośrednio Wspólnocie, a jej członkom, których z Developerem łączy umowa sprzedaży. Aby dysponentem tych roszczeń stała się Wspólnota, niezbędne jest dokonanie czynności prawnej przeniesienia roszczeń z członka Wspólnoty na Wspólnotę jako całość. Stanowisko to znalazło potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, przykładowo w Uchwale Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04, opubl: Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2005, Nr 9, poz. 153, str. 42) oraz w Wyroku Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 14 marca 2007 r. (I CSK 387/06, opubl: Legalis). W pierwszym z tych orzeczeń Sąd Najwyższy wskazuje m. in., iż wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.
Jak wynika z powyższego, przed podjęciem działań prawnych przeciwko Developerowi koniecznym jest nabycie przez Wspólnotę od poszczególnych właścicieli roszczeń przeciwko Developerowi. Dopiero bowiem ta czynność czyni ze Wspólnoty równorzędnego partnera do rozmów ze sprzedawcą lokali. Do skutecznego nabycia takich roszczeń wystarczające jest podpisanie cesji przelewu wierzytelności pomiędzy ich właścicielem - członkiem Wspólnoty a Wspólnotą - reprezentowaną przez Zarząd oraz powiadomienie o cesji Developera.
W uzupełnieniu tego wątku należy dodać, iż nabycie przez Wspólnotę roszczeń wobec Developera jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody Wspólnoty wyrażonej w uchwale.

Z chwilą powiadomienia Developera o nabyciu roszczeń od członków Wspólnoty, to Wspólnota staje się partnerem dla Developera w dalszych negocjacjach i czynnościach.

Kolejną rzeczą, na którą Wspólnota powinna zwrócić uwagę decydując się na podjęcie kroków prawnych przeciwko Developerowi, jest ustalenie rodzaju przysługujących roszczeń i ich podstawy prawnej. 

Stosunkiem prawnym łączącym członka wspólnoty z Developerem jest najczęściej umowa sprzedaży. Stosunek ten powstaje na skutek zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wyodrębnionego lokalu wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej. Właśnie ten stosunek prawny stanowi podstawę do formułowania roszczeń wobec Developera związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej i winien determinować dalsze działania Wspólnoty.
Przepisy o sprzedaży (art. 535 i nast. KC) definiują kategorie wad, a także określają uprawnienia kupującego w związku z wystąpieniem wad rzeczy sprzedanej. Pojemność niniejszego opracowania nie pozwala na szerokie omówienie tej problematyki, pozwalając jedynie na zasygnalizowanie pewnych aspektów sprawy.
Najkorzystniejszym dla Wspólnoty, a co za tym idzie najczęściej w praktyce stosowanym roszczeniem wobec Developera, jest żądanie obniżenia ceny w związku z występującymi wadami. Uprawnienie to wynika z art. 560 KC. Żądanie obniżenia ceny winno zostać sformułowane w sposób realny i winno następować w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do wartości rzeczy wadliwej. 

W praktyce, wobec częstego braku przez Wspólnotę wiadomości specjalnych co do zakwalifikowania rodzaju wady i obliczenia kosztów jej usunięcia, najwłaściwszym wydaje się zlecenie wykonania odpowiedniej opinii osobie posiadającej wiedzę specjalną (biegłemu). Biegły w opinii winien ustalić zakres wady, technologię i koszt jej usunięcia. Opinia taka daje Wspólnocie możliwość oceny zasadności swoich roszczeń, prawidłowego określenia rozmiarów swojego żądania, a także stanowi podstawę do prowadzenia ewentualnych dalszych rozmów z Developerem. Nie sposób bowiem wykluczyć, iż Developer, któremu zostanie przekazana fachowo i rzetelnie wykonana ekspertyza uzna swoją odpowiedzialność i dojdzie do zakończenia sporu bez konieczności angażowania sądu.

Kolejną okolicznością, na którą należy zwrócić uwagę w sporze z Developerem są terminy, których przekroczenie może w znacznym stopniu utrudnić, a częstokroć uniemożliwić Wspólnocie dochodzenie roszczeń. Należy bowiem pamiętać, iż Wspólnota w sporze z Developerem ma nie tylko prawa, ale obciążają ją również pewne obowiązki.

Pierwszym z nich jest dotrzymanie terminu zgłoszenia wady. Kupujący traci bowiem roszczenia z rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli o wystąpieniu wady nie zawiadomi sprzedawcy w terminie miesiąca od jej wykrycia. Kodeks cywilny nie wymaga szczególnego trybu zawiadomienia, jednak na potrzeby ewentualnego procesu najwłaściwszym wydaje się pisemne zawiadomienie Developera. Pismo to będzie dowodem na dochowanie wymaganego terminu.

Kolejnym ograniczeniem czasowym dla Wspólnoty jest wskazany w art. 568 KC - termin wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Termin ten dla budynków wynosi trzy lata licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Problemem wydaje się sposób liczenia początku biegu tego terminu, powstają bowiem wątpliwości czy termin trzyletni winien być liczony od dnia faktycznego wydania lokalu przyszłemu właścicielowi (co wielokrotnie następuje przed zawarciem umowy sprzedaży, a nawet przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku), czy od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie, czy też od daty zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży? 

Odpowiedzi na to pytanie należy udzielić mając na uwadze podstawę roszczeń przysługujących członkom Wspólnoty. Skoro bowiem roszczenia te wynikają z umowy sprzedaży, początek biegu rękojmi za wady fizyczne nie może przypadać przed jej zawarciem. Trzyletni termin rękojmi rozpoczyna zatem bieg od dnia zawarcia każdej z umów sprzedaży pomiędzy Developerem a członkiem Wspólnoty. Skutkiem tego jest, iż rękojmia za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, dla każdego z członków Wspólnoty upłynie po trzech latach licząc od daty zawarcia przez niego umowy kupna lokalu. 

Należy w tym miejscu dodać, iż termin ten nie ulegnie przerwaniu ani przedłużeniu przez zgłoszenie usterki na piśmie czy też podjęcie rozmów z Developerem. Upływ tego terminu w większości przypadków definitywnie zamyka drogę do dochodzenia roszczeń wynikających z rękojmi za wady fizyczne budynków od Developera.
Niniejsze opracowanie pozwoli, w mojej ocenie, na uniknięcie przez Wspólnotę wielu problemów, które pojawiają się w praktyce w związku z opisywanym tematem. Wydaje się jednak, iż w przypadku wad budynków wykraczających poza wady drobne i nieistotne, zasadnym jest powierzenie prowadzenia takiej sprawy osobie mającej odpowiednią praktykę.

Przemysław Skorupko
Radca prawny

Formularz kontaktowy

Wpisz poniżej swój numer telefonu lub e-mail. Nasz konsultant skontaktuje się z Tobą.

imię i nazwisko:
numer telefonu: