Czy umowa zawarta na podstawie uchylonej uchwały jest nieważna?

Prawomocne orzeczenie o uchyleniu uchwały spółdzielni mieszkaniowej przez sąd nie zawsze skutkuje nieważnością czynności dokonanych na jej podstawie i przed jej uchyleniem. Ponadto wyrok taki nie wiąże osób, które nie były stroną tego postępowania. Takie wnioski wynikają z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 2005 roku (sygn. akt: I CK 409/04). Orzeczenie to ma duże znaczenie dla wykładni przepisów dotyczących oceny skutków prawnych jakie wywołuje uchylenie uchwały. Wyrok ten może mieć odniesienie także do wspólnoty mieszkaniowej.

Uchylenie uchwały przez sąd  pozbawia ją  mocy prawnej wstecz. Taka uchwała jest bezwzględnie nieważna, pociąga również za sobą zniweczenie stosunków prawnych, które powstały na jej podstawie - jednak nie zawsze. Sąd Najwyższy w cytowanym powyżej wyroku orzekł, iż: „uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni w przedmiocie zbycia nieruchomości nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej zobowiązującej spółdzielnię do jej sprzedaży, zawartej przed uchyleniem uchwały".

 

Rozpatrywana sprawa dotyczyła pewnej spółdzielni, która działając na podstawie uchwały walnego zgromadzenia zawarła umowę przedwstępną zbycia nieruchomości. Kupujący dokonali wpłaty zadatku na poczet ceny kupna w kwocie 36 tys. 840 zł. Strony umówiły się, że w przypadku gdyby do transakcji nie doszło - spółdzielnia zwróci ten zadatek w podwójnej wysokości.

Już po zawarciu  umowy uchwała została przez sąd uchylona i do zbycia nieruchomości nie doszło.

Druga strona transakcji, powołując się na postanowienia umowy przedwstępnej, wystąpiła p-ko spółdzielni do sądu domagając się zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Sąd Okręgowy powództwo uznał i żądaną kwotę zasądził. Wyrok ten zmienił jednak Sąd Apelacyjny, który orzekł, że umowa przedwstępna kupna - sprzedaży jest nieważna, ponieważ uchwała walnego zgromadzenia wyrażająca zgodę na jej zawarcie  została uchylona. W rezultacie roszczenie strony powodowej zostało uznane tylko częściowo - zasądzono na jej rzecz jedynie wpłaconą kwotę 36tys 840 zł. a nie zadatek w podwójnej wysokości. Powodowie wnieśli do Sądu Najwyższego kasację od tego wyroku i sprawę wygrali. Sąd Najwyższy uznał bowiem, iż wyrok uchylający uchwałę walnego zgromadzenia wyrażającą zgodę na zbycie nieruchomości został wydany po zawarciu umowy przedwstępnej i nie był, w rozumieniu art. 365 k.p.c. dla powodów wiążący, jako że nie byli stroną  procesu. Związanie tym orzeczeniem osób trzecich jest możliwe tylko w wypadkach w ustawie przewidzianych. Taki przypadek określony został zaś w  art. 42 par. 7  Prawo Spółdzielcze (obecnie  art. 42, par. 9) , zgodnie z którym orzeczenie sądu uchylające uchwałę walnego zgromadzenia ma moc prawną względem wszystkich członków. Powodowie zaś nie byli ani stroną procesu o uchylenie uchwały, ani też członkami spółdzielni.

Formularz kontaktowy

Wpisz poniżej swój numer telefonu lub e-mail. Nasz konsultant skontaktuje się z Tobą.

imię i nazwisko:
numer telefonu: